Declarar alquileres impagados siendo no residente en España: obligación fiscal que no se perdona

Si alquilas una propiedad en España y resides en el extranjero, debes saber que Hacienda te obliga a declarar las rentas del alquiler, incluso si el inquilino no paga. Según la normativa del IRNR y la interpretación de los tribunales, lo relevante no es si cobraste, sino si la renta era exigible.

Este artículo explica qué implica esta obligación y cómo afecta fiscalmente a los arrendadores no residentes.

¿Debo declarar un alquiler impagado si soy no residente?

Sí. La legislación española exige que los propietarios no residentes presenten el modelo 210 del IRNR declarando las rentas de arrendamientos exigibles, aunque no hayan sido efectivamente cobradas. Esto se debe al criterio de devengo o exigibilidad, que prima sobre el cobro real.

Base legal y doctrina fiscal que respalda esta obligación

Normativa aplicable al IRNR

Los artículos 13 y 24 del Texto Refundido de la Ley del IRNR establecen que los rendimientos inmobiliarios obtenidos en España tributan aquí, independientemente de la residencia fiscal del propietario.

 Sentencias clave: TEAC y Tribunal Supremo

• TEAC (resolución 1522/2022, de 24 de junio de 2025): rechazó la devolución solicitada por una propietaria suiza que no había cobrado el alquiler, reafirmando que la renta era exigible.
• Tribunal Supremo (STS 1467/2021): estableció que el impago del inquilino no exime al arrendador de declarar la renta, aplicable tanto a residentes como a no residentes.

¿Cómo afecta el criterio de exigibilidad al modelo 210?

La Agencia Tributaria no permite aplicar el criterio de caja (lo cobrado), sino el criterio de devengo. Por tanto:

• Si el contrato establece pagos mensuales, esos importes deben declararse trimestralmente en el modelo 210.
• Incluso con una sentencia de desahucio favorable, la renta sigue siendo imputable al período en que fue exigible.

¿Qué pasa si el arrendador reside fuera de la UE o EEE?

Residir en países como Suiza implica una carga fiscal adicional:

• No se permiten deducciones por impagos ni por gastos asociados.
• La tributación se realiza sobre el 100 % del importe exigible, al tipo general del 24 %.
• Solo los residentes en la UE o EEE pueden aplicar deducciones específicas si cumplen ciertos requisitos.

La fiscalidad para propietarios no residentes en España puede resultar compleja, especialmente ante situaciones de impago. Aun sin ingresos reales, la obligación de declarar permanece vigente. Para evitar sanciones y optimizar la carga fiscal dentro del marco legal, es clave contar con asesoría especializada.