Cómo recuperar el IVA de rentas impagadas en arrendamientos: qué hacer si el inquilino desaparece

Muchos arrendadores de locales comerciales se enfrentan a una situación frustrante: el inquilino no paga el alquiler durante meses (o incluso años), pero el arrendador sigue obligado a declarar y pagar el IVA repercutido. ¿Es posible recuperar el IVA de rentas impagadas cuando el inquilino ha desaparecido y el contrato ha quedado extinguido? La respuesta es sí, pero cumpliendo ciertos requisitos legales y fiscales.

En este artículo analizamos cómo modificar la base imponible del IVA en arrendamientos con impagos, qué dice la Ley del IVA, qué documentación exige Hacienda, y cómo actuar para no perder lo ya ingresado.

¿Se puede recuperar el IVA de un alquiler no cobrado?

Aunque no hayas cobrado una sola mensualidad durante años, si no actúas correctamente, Hacienda seguirá considerando que el IVA debe liquidarse. Sin embargo, el artículo 80.Dos de la Ley del IVA permite modificar la base imponible cuando la operación (el arrendamiento) queda sin efecto, es decir, cuando se extingue el contrato y la deuda deviene incobrable.

La Dirección General de Tributos (DGT), en su consulta vinculante V0255-25 de 5 de marzo de 2025, aclara cómo proceder en casos como este. El escenario más habitual es el de un contrato de alquiler que finaliza por impago prolongado y abandono del inmueble.

Caso práctico: tres años sin cobrar y contrato extinguido

Una empresa alquilaba varios locales comerciales. Uno de sus arrendatarios dejó de pagar desde agosto de 2020 y no abonó ninguna renta hasta su marcha en junio de 2023. En esa fecha se dio por resuelto el contrato y se procedió a la baja contable del crédito como incobrable.

La empresa plantea la posibilidad de rectificar el IVA ya ingresado. Según la normativa vigente, sí es posible, siempre que el contrato se haya extinguido y se documente adecuadamente.

Impago ≠ resolución: diferencias clave para modificar el IVA

No todo impago permite modificar la base imponible. Es fundamental que el contrato de arrendamiento se haya resuelto legalmente. Si el inquilino continúa ocupando el inmueble, no se considera que la operación haya quedado sin efecto. Solo se puede hablar de “crédito incobrable” cuando existe una extinción efectiva del arrendamiento.

Esto puede acreditarse mediante:

• Desalojo voluntario o forzoso
• Resolución judicial, administrativa o contractual
• Baja contable del crédito como incobrable

Jurisprudencia europea que respalda al arrendador

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en sentencias como Lombard (C-404/16) y UniCredit Leasing (C-242/18), ha consolidado la idea de que cuando una operación se extingue con carácter definitivo, ya no hay contraprestación exigible, y por tanto, la base imponible debe ajustarse incluso si el motivo ha sido un impago. No se trata de una simple mora, sino de una anulación jurídica y económica del negocio.

La clave está en la extinción real del crédito, ya sea por acuerdo, por decisión judicial o por abandono y baja contable. Lo que no puede hacerse es esperar indefinidamente ni pretender rectificar cuando no hay documento, hecho ni resolución que evidencie que la operación quedó sin efecto.

Cómo modificar la base imponible del IVA: vías disponibles

Una vez cumplidas las condiciones legales, el arrendador puede optar por dos procedimientos:

1. Rectificación de autoliquidaciones (art. 120.3 de la Ley General Tributaria)

   Si considera que el IVA repercutido fue indebido, puede presentar una solicitud formal de rectificación.

2. Regularización en el modelo de IVA del periodo actual o siguiente (art. 89.5 de la Ley del IVA)

   Siempre que se esté dentro del plazo de un año desde que se produjo la causa que permite la rectificación (resolución del contrato o baja contable).

Importante: No pueden haber pasado más de cuatro años desde el devengo del impuesto o desde la extinción del contrato.

¿Qué documentación exige Hacienda?

La rectificación debe formalizarse mediante una factura rectificativa completa, que identifique la original y consigne claramente la minoración de base e impuesto. Además, se requiere acreditar:

• El desalojo del local
• La resolución del contrato
• La baja contable del crédito
• Y, si se acude al procedimiento del art. 120.3, la solicitud formal ante la Administración

No es válido simplemente dejar de emitir facturas o dejar pasar el tiempo. Debe existir constancia documental clara.

Preguntas frecuentes sobre el IVA en arrendamientos impagados

¿Cuándo se puede modificar la base imponible del IVA en un alquiler?

Cuando el contrato se extingue y la deuda deviene incobrable, conforme al artículo 80.Dos de la Ley del IVA.

¿Qué pasa si el inquilino no paga pero sigue en el local?

No se puede rectificar el IVA, ya que la operación sigue en vigor. La mera mora no basta para modificar la base imponible.

¿Qué plazo tengo para recuperar el IVA ingresado?

Hasta cuatro años desde el devengo y un año desde la causa de rectificación (resolución, desalojo, baja contable).

¿Qué es una factura rectificativa?

Es una factura que anula o corrige otra anterior, y en este caso debe reflejar claramente la minoración de base e impuesto.

¿Qué hacer si tengo dudas sobre cómo recuperar el IVA?

Consulta con un despacho profesional especializado en fiscalidad inmobiliaria y recuperación de deuda

En resumen…

La Ley del IVA permite que el arrendador recupere el IVA ingresado cuando las rentas devengadas resultan incobrables y el contrato se extingue, pero no de cualquier forma ni en cualquier momento. Hay que respetar los plazos, documentar adecuadamente los hechos y actuar con rigor contable y fiscal.

En definitiva, el silencio del inquilino no borra el IVA, pero la extinción definitiva del contrato y la baja del crédito sí lo hacen… siempre que tú, como arrendador, lo tramites correctamente.