COVID-19. Nuevas medidas en relación con los arrendamientos de viviendas (RDL 11/2020)

Como ya le hemos informado desde Asec, en el BOE del día 1 de abril se ha publicado el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo que adopta una serie de medidas urgentes complementarias a en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

La norma incluye una serie de medidas laborales, con efectos desde el 2 de abril, entre las que destacan por su importancia las referidas a apoyar a las familias y a los colectivos más vulnerables, que, tras la paralización de gran parte de la actividad económica, han visto afectados sus ingresos y, por consiguiente, su capacidad para hacer frente a los gastos necesarios para el mantenimiento de sus hogares.

Para ello se introducen medidas como:

La suspensión de lanzamientos durante seis meses para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
Renovación de los contratos de alquiler que venzan desde la entrada en vigor de esta norma y en los dos meses siguientes tras finalizar el estado de alarma. La prórroga será de seis meses y en ella se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor.
Moratoria automática en el pago de su renta para aquellos inquilinos en situación de vulnerabilidad y cuyo arrendador sea un gran tenedor de vivienda (de más de 10 inmuebles).
Nueva línea de avales con garantía del Estado, que permitirá cubrir el pago de hasta seis meses de alquiler, para todo aquel arrendatario que se encuentre en una situación de vulnerabilidad como consecuencia del covid-19.
Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

Veamos a continuación un resumen de estas medidas.

1. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual

Se concede al arrendatario el derecho a solicitar una prórroga de 6 meses, en los que sigue aplicando el precio y los demás términos y condiciones del contrato existente, cuando el plazo mínimo o su prórroga conforme a lo previsto en la LAU (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), venza en el periodo entre el día 2 de abril de 2020 y los dos meses desde la finalización del estado de alarma.

Esta prórroga la debe solicitar el inquilino y es de obligada aceptación para el arrendador, salvo acuerdo entre ambos.

Atención. Aunque el derecho se incluye en el capítulo del RDL 11/2020 de medidas a colectivos vulnerables, no se exige tal condición al regularse el derecho de prórroga de los contratos, por lo que cabría entender que aplica a cualquier tipo de arrendatario de vivienda habitual.

Moratoria en el pago de la deuda arrendaticia para personas en situación de vulnerabilidad económica

Se aplica esta moratoria a personas arrendatarias de vivienda habitual que estén en situación de vulnerabilidad económica por causa del COVID-19, que se exigen para ello los siguientes requisitos (todos conjuntamente), que se deben acreditar en la forma detallada en el RDL 11/2020:

1. La persona obligada a pagar la renta ha pasado a estar desempleada o ha visto reducido su empleo por un ERTE o reducida su jornada por cuidados, si es empresario, perdiendo ingresos de forma que el conjunto de la unidad familiar, en el mes anterior al de la moratoria no alanza los siguientes límites, que se incrementan, en todos los casos, en 0,1 veces por cada hijo (0,15 veces por hijo si es familia monoparental) o por cada persona mayor de 65 años miembro de esa unidad familiar:

el límite de 3 veces el IPREM mensual con carácter general.
el límite de 4 veces el IPREM mensual si uno de sus miembros es discapacitado con una discapacidad superior al 33%, o está en situación de dependencia o enfermedad que le incapacite permanentemente para la actividad laboral
el límite de 5 veces el IPREM mensual si la discapacidad es intelectual superior al 33%, parálisis cerebral o enfermedad mental o discapacidad física o sensorial superior al 65% o padece enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.

2. La renta de alquiler más los gastos de suministros básicos representan el 35% o más de los ingresos netos de la unidad familiar. Se entiende por gastos y suministros básicos, el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

Atención: Se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

3. La persona que debe pagar la renta o cualquiera de los miembros de su unidad familiar no son propietarios ni usufructuarios (arrendatarios) de una vivienda en España, salvo excepciones derivadas de situaciones de herencia o divorcio o inaccesibilidad existiendo discapacitados.

Atención: Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

¿Cómo se demuestra que eres un inquilino vulnerable?

Se acreditará por la persona arrendataria ante la persona arrendadora mediante la presentación de los siguientes documentos:

a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:

i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.

ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letra a) a d) podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

Las personas arrendatarias que reúnan la condición de vulnerables indicada pueden:

A) Solicitar del arrendador un aplazamiento o una reducción de la renta, en el plazo de un 1 mes desde el 2 de abril de 2020 (es decir desde el 2 de abril hasta el 2 de mayo), conforme al siguiente esquema:

Si el arrendador es una empresa o entidad pública de vivienda o es un tenedor de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo trasteros o garajes, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, en el mes siguiente al 2 de abril de 2020, podrá solicitar aplazamiento o condonación, total o parcial (siempre que antes voluntariamente no se hubiera alcanzado un acuerdo). Si no hay acuerdo, el propietario, en el plazo máximo de 7 días laborables, debe optar entre condonar el 50% de la renta durante el plazo que dure el estado de alarma, que puede extenderse por vulnerabilidad, hasta un máximo de 4 meses más o diferir el pago de la renta, sin penalización ni intereses, fraccionándola durante los 3 años siguientes a partir del plazo indicado y siempre que continua vigente en contrato.

Atención. La norma no indica cómo puede saber el inquilino si su propietario es gran tenedor o no. Puede que el arrendatario lo sepa cuando obtenga la respuesta de su arrendador a la solicitud formulada por su parte, o bien también puede saberlo a través del Registro de la Propiedad, que se pueden buscar todos los inmuebles de una persona en todo el ámbito nacional.

Si es el arrendador es una persona distinta a las indicadas en a), tendrá que proponer, en 7 días laborables, al arrendatario las medidas de aplazamiento, fraccionamiento o condonación de la renta u otras medidas alternativas. Si no se alcanza un acuerdo, el arrendatario podrá solicitar las ayudas a las que nos referimos en el apartado B) siguiente.

B) Participar en el programa de cobertura financiera por cuenta del Estado. A estos efectos el Ministerio Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, mediante acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial, y por un plazo de hasta catorce años, debe desarrollar una línea de avales con total cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a los arrendatarios, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.

C) Acceder al ‘Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual’, que se incorpora al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 regulado en el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo. El nuevo programa tendrá por objeto la concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa y la cuantía de la ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual

Modificación del programa de fomento del parque de vivienda en alquiler

Mediante Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana se modificará el programa de fomento del parque de vivienda en alquiler. Dicha modificación respetará en su integridad el programa ahora existente, pero incorporando un nuevo supuesto que posibilite destinar las ayudas a la compra de viviendas con objeto de incrementar el parque público de viviendas.

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