Devolución de la fianza en el alquiler de un inmueble: plazo y normativa

Uno de los principales conflictos en el contrato de arrendamiento de una vivienda se da en el pago y devolución de la cantidad en concepto de fianza. En estos casos nos surgen estas dudas: ¿Cuánto se debe pagar de fianza? ¿Cuándo y cómo debe producirse su devolución?

La fianza es una garantía a favor del arrendador, por medio de la cual, el inquilino/arrendatario debe depositar cierta cantidad en metálico a la hora de formalizar el contrato de arrendamiento. Tiene carácter obligatorio, es decir, no es posible formalizar un alquiler sin prestar la fianza, porque de lo contrario la relación jurídica no sería válida. Así queda establecido en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Una vez tenemos claro lo que es la fianza, seguimos ⇓

¿Qué importe exige la LAU que se entregue de fianza del alquiler?

A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda (como los locales de negocio).

Esta cantidad ha de ser depositada por el arrendador en la Comunidad Autónoma correspondiente. Si no lo hace, estará sujeto a una serie de sanciones reguladas por cada Comunidad Autónoma.

Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta 5 años de duración, o de hasta 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

Actualización de la fianza

Durante los 5 primeros años de duración del contrato, o durante los 7 primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de 5 años, o de 7  años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

Plazo de devolución de la fianza

Aunque la LAU no establece el plazo de devolución de la fianza en el alquiler, se entiende que el arrendador tiene un mes desde la entrega de llaves.

En concreto, el artículo 36.4 de la LAU establece que el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

¿Es obligatorio que el arrendador devuelva la fianza del alquiler dentro de ese mes siguiente a la restitución del inmueble?

La mayoría de los Tribunales considera que el propietario dispone de un mes para devolver la fianza y que, en consecuencia, su inquilino no puede reclamar la devolución antes de dicho plazo. En cambio, un sector más minoritario considera que la fianza debe restituirse al finalizar el contrato y que, transcurrido un mes desde entonces, el propietario incurre en mora. Ello le da un mes de plazo para hacer comprobaciones oportunas.

Por tanto, recuerde que dispone de un mes como máximo para comprobar el estado del inmueble y el pago de suministros, reclamar desperfectos y recuperar la fianza que haya depositado en el organismo correspondiente. Indíquelo en el documento de entrega de llaves para evitar que su inquilino le reclame la fianza con anterioridad.