¿Cuándo tributa IVA un particular al vender un terreno? El TJUE aclara quién es sujeto pasivo

¿Crees que vender un terreno de tu propiedad está exento de IVA por no ser profesional? Una reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) aclara que, aunque actúes como particular, podrías tributar como empresario si organizas la venta como una auténtica operación inmobiliaria.

Te explicamos qué dice la justicia europea, en qué casos se te puede considerar sujeto pasivo del IVA y qué debes tener en cuenta si vas a vender un terreno.

¿Qué ha dicho el TJUE sobre la venta de terrenos y el IVA?

Todo empieza como tantas veces: tienes un terreno en tu patrimonio familiar, una herencia o una antigua inversión. Quieres venderlo, así que decides contratar a un profesional inmobiliario que se encarga de todo: dividir parcelas, urbanizar, buscar compradores, firmar escrituras… hasta publicitarlo como una auténtica promoción inmobiliaria.

Hasta aquí, todo parece normal. Pero el TJUE ha dejado claro algo fundamental: si tú eres quien actúa por tu cuenta y riesgo, no estás haciendo una simple venta, sino una actividad económica. Y eso significa que puedes estar sujeto al IVA, aunque no seas empresario ni tengas una empresa.

El criterio clave: ¿eres tú quien asume el riesgo económico?

El artículo 9.1 de la Directiva del IVA lo deja claro: es sujeto pasivo quien realiza una actividad económica de forma independiente. Da igual si eres persona física, comunidad de bienes o empresa. Lo que importa es cómo actúas en esa operación concreta.

Estas son las preguntas que marcan la diferencia:

• ¿Actuaste en tu propio nombre?
• ¿Lo hiciste por tu cuenta?
• ¿Asumiste el riesgo económico si no se vendía o si había pérdidas?
• ¿Encargaste gestiones propias de un promotor o agente inmobiliario?

Si la respuesta es sí, enhorabuena: podrías tener que liquidar IVA como sujeto pasivo.

¿Y si contratas un profesional para gestionar la venta?

La sentencia del TJUE responde precisamente a esta situación. En el caso concreto, una pareja vendía un terreno y había delegado todos los trámites en un profesional inmobiliario: urbanización, división, promoción, ventas…

Pero el contrato de encargo decía que el profesional actuaba en nombre y por cuenta de los propietarios. ¿Consecuencia? Que el negocio seguía siendo suyo. El riesgo económico era de los vendedores, no del profesional.

⚠️ Lo relevante no es quién gestiona la operación, sino quién cobra, quién arriesga y quién responde ante Hacienda.

¿Y si el terreno es de una pareja casada?

El TJUE también resolvió un matiz muy habitual: ¿quién tributa si el terreno es de una comunidad conyugal?

Pues bien, la comunidad también puede ser sujeto pasivo del IVA, si:

• Ambos cónyuges actúan en la operación (por ejemplo, firmando el encargo profesional),
• Se estructura como una actividad económica (urbanización, promoción, sucesivas ventas…),
• Y el riesgo económico se asume de forma conjunta.

No hace falta crear una sociedad para que Hacienda te considere «empresa» si tú y tu pareja vendéis terrenos como si fuera un negocio.

¿Importa si el terreno era una herencia o inversión personal?

Aquí viene uno de los matices más importantes. El TJUE recuerda que el origen del bien no determina su fiscalidad.

Puedes haber heredado el terreno, o haberlo comprado como inversión años atrás. Pero si ahora lo conviertes en una operación organizada, con gestión profesional y fines lucrativos, entonces estás actuando como un empresario.

Vender una finca no te convierte en sujeto pasivo. Pero venderla como lo haría una promotora, sí.

¿Y en qué casos no se aplica el IVA en la venta de inmuebles? Descubre las operaciones inmobiliarias exentas de IVA según la Ley española. Consulta aquí los casos de exención del IVA en inmuebles

En nuestra asesoría fiscal en Valencia analizamos este tipo de operaciones con detalle. Si estás vendiendo un terreno, te ayudamos a revisar la estructura de la operación para evitar problemas con Hacienda y actuar con total seguridad.