COVID-19. Novedades en la formalización de moratorias de deudas hipotecarias

Le informamos que el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, que con carácter general entró en vigor el día 23 de abril, ha introducido una disposición que regula el otorgamiento unilateral por el acreedor de los instrumentos notariales en que se formaliza la ampliación de plazo derivada de la moratoria legal de los préstamos o créditos garantizados con hipoteca, o mediante otro derecho inscribible distinto.

Debemos recordar que Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, con efectos desde el 2 de abril, estableció una serie de medidas con relación la moratoria de la deuda hipotecaria inicialmente prevista en el Real Decreto-ley 8/2020 para la vivienda habitual de las personas físicas que también se extiende a los autónomos, empresarios y profesionales respecto de los inmuebles afectos a su actividad económica, de un lado, y a las personas físicas que tengan arrendados inmuebles por los que no perciban la renta arrendaticia en aplicación de las medidas en favor de los arrendatarios como consecuencia del estado de alarma.

La moratoria no es un contrato entre deudor y acreedor sino una modificación legal de un contrato sujeta a determinadas condiciones. Por un lado están las condiciones relativas al tipo de préstamo (art. 19 para préstamos hipotecarios y art. 21 para personales, ambos del RDL 11/2020). Por otro las condiciones subjetivas del deudor (la vulnerabilidad) se regulan en los arts. 16 y 18 del RDL 11/2020. El tercer requisito es la solicitud del deudor, que debe ir acompañada de la documentación referida en el art. 17 RDL 11/2020. A pesar de la denominación legal de solicitud, esta no tiene que ser aceptada por el prestamista: no es necesario el consentimiento de la entidad acreedora ni el otorgamiento de contrato alguno.

Concesión de la moratoria

El artículo 13 del RDL 8/2020 establece (modificado por Real Decreto-ley 11/2020) establece que:

• Una vez realizada la solicitud de la moratoria la entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días.
• Una vez concedida la moratoria, la entidad acreedora comunicará al Banco de España su existencia y duración. Los importes que serían exigibles al deudor de no aplicarse la moratoria no se considerarán vencidos. Durante el período de suspensión no se devengará interés alguno.
• La aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo entre las partes, ni novación contractual alguna, para que surta efectos, pero deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. La inscripción de la ampliación del plazo inicial tendrá plenos efectos, en su caso, frente a los acreedores intermedios inscritos aunque no cuente con el consentimiento de estos.

No puede ignorarse que resulta imprescindible el otorgamiento del instrumento notarial por cuanto es un documento público, con el valor y certeza que ello supone respecto de los elementos esenciales del negocio y por cuanto, en el caso de bienes o derechos inscribibles, el otorgamiento facilita la inscripción en el Registro Público correspondiente, en este caso, el Registro de Bienes Muebles.

Por otra parte, el acceso al Registro de Bienes Muebles exige título público y, por tanto, resulta imprescindible la formalización del instrumento notarial porque a través de dicho registro se tutelan no solo los propios derechos e intereses del deudor, sino también los del acreedor y, muy especialmente, los de toda la ciudadanía mediante el mantenimiento de la fe pública con la integridad exactitud del registro, esto es, mediante el mantenimiento de un nivel de seguridad jurídica que permite la seguridad en el tráfico de bienes inscribibles que, de esta manera, mantienen su valor económico en dicho tráfico, pues cualquier tercero conoce las cargas a las que está sometido el bien.

Pues bien, ahora el RDL 15/2020 viene a aclarar que para conjugar estos principios con la adecuada protección del deudor resulta imprescindible considerar que lo que se documenta en el instrumento notarial y que, en su caso, accederá al Registro, es la declaración unilateral de voluntad del acreedor, que como otorgante asumirá el coste de los derechos arancelarios.

En concreto el RDL 15/2020 establece que:

• El reconocimiento de la aplicación de la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de tres meses prevista en el artículo 13.3 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de no estará sujeta a las formalidades lo dispuesto en la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario.
• Será obligación unilateral de la entidad acreedora (i) la elevación a escritura pública del reconocimiento de la suspensión a los efectos de que pueda procederse a la inscripción de la ampliación del plazo inicial en el Registro de la Propiedad y (ii) promover la formalización de la póliza o escritura pública en la que se documente el reconocimiento de la suspensión de las obligaciones contractuales en los créditos o préstamos sin garantía hipotecaria y la inscripción, en su caso, en el Registro de Bienes Muebles, siempre que el crédito o préstamo estuviera garantizado mediante algún derecho inscribible distinto de la hipoteca o hubiera accedido al Registro.
• Estas reglas aplican a cualquier solicitud de moratoria presentada al amparo del Real Decreto-ley 8/2020 o del Real Decreto-ley 11/2020 aun cuando la solicitud del acreedor o incluso su aceptación por la entidad acreedora se hubieran producido con anterioridad al 23 de abril de 2020 (entrada en vigor del RDL 15/2020)
• Adicionalmente, durante la vigencia del estado de alarma y hasta que vuelva a restablecerse plenamente la libertad deambulatoria, aunque no puedan formalizarse los instrumentos notariales, ello no suspenderá la aplicación de la moratoria, que deberá aplicarse automáticamente, se haya formalizado o no aún dicha suspensión en el instrumento correspondiente.
• Por otro lado, se reducen los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la intervención de pólizas en que se formalice, en su caso, la suspensión temporal de las obligaciones contractuales derivadas de todo préstamo o crédito sin garantía hipotecaria a que se refiere el artículo 21 del Real Decreto-ley 11/2020. En concreto:

1. Los derechos arancelarios notariales derivados de la intervención de pólizas en que se formalice, en su caso, la suspensión temporal de las obligaciones contractuales derivadas de todo préstamo o crédito sin garantía hipotecaria a que se refiere el artículo 21 del Real Decreto-ley 11/2020, serán los establecidos en el Decreto de 15 de diciembre de 1950 y se bonificarán en un 50 % con un límite mínimo de 25 euros y máximo de 50 euros, por todos los conceptos incluyendo sus copias y traslados.
2. Los derechos arancelarios de los registradores derivados de la constancia registral, en su caso, de la suspensión temporal de las obligaciones contractuales, a que se refiere el artículo 21 de Real Decreto-ley 11/2020 se minutarán de conformidad con el artículo 36.9.g de la Ordenanza aprobada por Orden de 19 de julio 1999, por la cantidad fija de 6 euros.
3. Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la formalización e inscripción previstos en este apartado serán satisfechos, en todo caso, por el acreedor.

Un cordial saludo,