Amortización de inmuebles arrendados a efectos de IRPF adquiridos por herencia o donación

El Tribunal Supremo en una importante sentencia de 15 de septiembre de 2021, contradice el criterio administrativo, en virtud del cual la amortización se calcula sobre los impuestos pagados en la herencia o donación y los costes de las obras posteriores.

El Tribunal Supremo ahora, ha resuelto que para calcular la amortización deducible respecto de inmuebles arrendados a efectos de IRPF cuando fueron adquiridos por herencia o donación en el coste de adquisición satisfecho está incluido el valor del bien adquirido en aplicación de las normas sobre Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o su valor comprobado en estos gravámenes.

La ley del IRPF establece que son deducibles las cantidades destinadas a la amortización de los inmuebles arrendados, siempre que respondan a su depreciación efectiva. La amortización cumple este requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3% sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.

La Administración ha venido interpretando el concepto de «coste de adquisición satisfecho» de forma restrictiva. En concreto, cuando un bien se adquiere por donación, herencia o legado, el criterio administrativo es que el adquirente no ha soportado ningún coste en la adquisición, salvo los gastos o tributos inherentes a dicha adquisición. Por lo tanto, según la Administración, el 3% se debe aplicar sobre una base integrada por esos gastos o tributos más los costes de las obras posteriores que aumenten el valor de adquisición, en su caso.

No obstante, algunos tribunales han venido interpretando que el valor que se ha de tener en cuenta como «coste de adquisición satisfecho» es el valor real del bien, es decir, el que se haya considerado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, más los gastos y tributos asociados a la adquisición y los de las posteriores obras. A pesar de ello, el programa de renta de los últimos años ha impedido calcular la amortización de los inmuebles heredados o recibidos en donación sobre el valor declarado en la donación o herencia a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, aplicando automáticamente el 3% sobre el referido coste satisfecho, más reducido.

Ahora el Tribunal Supremo, en sentencia de 15 de septiembre de 2021, ha concluido que la tesis sostenida por la Administración supone desconocer el significado del término «amortización», que no es otro que la disminución de valor que sufre el bien por el paso del tiempo y/o por su uso. Es decir, la amortización es un término con sustantividad propia que no exige para su efectividad que se haya realizado previamente una inversión.

Además, según el Tribunal, la ley no distingue entre inmuebles adquiridos a título oneroso e inmuebles adquiridos a título gratuito, por lo que no tiene sentido que cuando el inmueble se haya adquirido por herencia o donación se compare su valor catastral únicamente con los costes y tributos satisfechos en la adquisición, pues ello distorsionaría el sentido del precepto al comparar magnitudes que no tienen ninguna relación entre ellas.