¿Cómo y a quién afecta el índice oficial de precios de referencia del alquiler en zonas tensionadas?

El índice de referencia de precios de alquiler, publicado en el BOE del 15 de marzo de 2024, tiene como objetivo regular los precios en zonas tensionadas y será aplicable a los contratos de alquiler que se firmen en el futuro. Este índice tiene una vigencia de tres años y afectará tanto a propietarios como a inquilinos en dichas zonas.

Alcance y aplicación del índice de referencia de precios de alquiler

La Ley de Vivienda, que incluye este índice, se aplicará íntegramente en Cataluña, de momento en ninguna comunidad más.

Ahora bien, en Cataluña se aplicarán en 140 municipios, especialmente los más grandes y poblados. Aunque el índice no alterará los contratos ya existentes, sí influirá en las futuras negociaciones y en el mercado inmobiliario en general.

La introducción del índice puede provocar ajustes significativos en los precios, especialmente en propiedades con alquileres altos que excedan las horquillas establecidas. Además, es probable que influya en el mercado de compraventa, ya que inversores podrían reconsiderar sus inversiones en Cataluña debido a los cambios en la rentabilidad.

Hay comunidades autónomas que ni quieren ni pretenden utilizar la Ley de Vivienda. Dos de estas son Aragón y Madrid. Ambas tienen conexión directa con Catalunya en AVE, por lo que en los próximos meses podemos presenciar como fondos de inversión, grandes tenedores y varios inversores deciden vender vivienda en Catalunya para trasladarse a Aragón o Madrid. Esto es otro factor condicionante que no es menos importante.

Hay que tener en cuenta que bajadas de 100 a 200 euros, o incluso más en los precios de los alquileres hacen caer la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. Si el inversor observa que su rentabilidad ha pasado del 8% anual al 3-4% anual podría llegar a rotar todo su dinero ya sea a otros activos inmobiliarios o ya sea a otro mercado. Por ejemplo, podría verse tentado por las subidas del oro/plata o por el mercado bursátil.

Condiciones para nuevos contratos

Para los nuevos contratos entre particulares que se firmen en una zona declarada como mercado tensionado , la renta que se pacte al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

Condiciones para contratos existentes

Para los contratos ya en vigor, se mantendrá la renta pactada, con una actualización máxima del 3% en 2024. A partir de 2025, se aplicará un nuevo índice para la actualización de la renta, aún por definir por el INE.

Los propietarios, especialmente los grandes tenedores, deberán ajustarse a las nuevas regulaciones, lo que podría llevar a una reevaluación de las estrategias de inversión inmobiliaria. Los inquilinos podrían beneficiarse de una mayor estabilidad y previsibilidad en las rentas de alquiler.