Exención por reinversión en vivienda habitual: ¿Qué ocurre si el intento de reinversión falla?

Cuando vendes tu vivienda habitual, es posible que no tengas que pagar impuestos por la ganancia obtenida si reinviertes ese dinero en la compra de una nueva vivienda habitual. Sin embargo, la Dirección General de Tributos (DGT) ha aclarado en una consulta vinculante qué sucede si la reinversión no se lleva a cabo como se había planeado. A continuación, te explicamos este tema de manera clara.

Requisitos para aplicar la exención por reinversión

Para evitar tributar la ganancia obtenida por la venta de tu vivienda habitual, es necesario cumplir con algunos requisitos:

1. La vivienda debe ser tu residencia habitual: Esto significa que has vivido en ella durante al menos 3 años, salvo excepciones como matrimonio, traslado laboral o fallecimiento. La residencia en la nueva vivienda adquirida debe comenzar dentro de los 12 meses posteriores a su compra o a la finalización de obras.
2. Plazo de reinversión: Debes reinvertir el dinero de la venta en una nueva vivienda habitual dentro de los 2 años anteriores o posteriores a la venta de la vivienda original.

¿Qué ocurre si el intento de reinversión fracasa?

En la consulta vinculante V0668-24, la DGT trata el caso de un contribuyente que vendió su vivienda habitual con la intención de reinvertir el dinero en la compra de un terreno para construir una nueva vivienda. Sin embargo, debido a problemas fuera de su control, no pudo construir la vivienda y decidió vender el terreno para reinvertir en un piso.

¿Es posible aplicar la exención por reinversión en este caso?

• No se considera reinversión: Según la DGT, las cantidades invertidas en la compra del terreno no pueden considerarse reinversión, ya que no se llegó a construir una vivienda sobre dicho terreno.
• Posibilidad de exención si se reinvierte en otra vivienda: Si el contribuyente reinvierte el dinero en la compra de una nueva vivienda habitual dentro del plazo de 2 años, sí podrá beneficiarse de la exención por reinversión en el IRPF.

Financiación ajena: ¿Se puede incluir?

Según una sentencia del Tribunal Supremo (1239/2020), el importe reinvertido en la nueva vivienda incluye no solo los fondos propios, sino también el dinero obtenido a través de préstamos o hipotecas. Esto significa que aunque financies la compra con un préstamo, podrás aplicar la exención por reinversión por el valor total de la nueva vivienda.

¿Qué pasa si no cumples los requisitos?

Si no logras cumplir con los requisitos de la exención, como completar la reinversión dentro del plazo de 2 años, la ganancia patrimonial deberá tributar en tu declaración de la renta. En este caso, deberás presentar una declaración complementaria con los intereses de demora desde el momento en que ocurrió el incumplimiento.

Casos especiales

• Separación o divorcio: Si por separación o divorcio uno de los cónyuges abandona la vivienda habitual, la exención se aplicará como si ambos siguieran viviendo en la vivienda.

Resumen: puntos clave para la exención

1. Vivienda habitual: Debes haber residido en ella al menos 3 años, salvo excepciones.
2. Reinversión completa en 2 años: Tienes hasta 2 años para reinvertir la ganancia en otra vivienda habitual.
3. Inclusión de hipotecas: Puedes incluir en la exención el importe financiado a través de préstamos.
4. Fracasos en la reinversión: Si el intento de reinversión en una nueva vivienda no se completa, no podrás aplicar la exención, pero sí podrás hacerlo si reinviertes en otro inmueble dentro del plazo.

En consecuencia, es fundamental asegurar que el importe de la reinversión se ajuste a los requisitos establecidos para evitar posibles contingencias fiscales.