Externalización de la gestión del arrendamiento de inmuebles como actividad económica

La Dirección General de Tributos (DGT) ha declarado en consultas recientes que externalizar la gestión del arrendamiento de inmuebles no impide que dicha actividad se considere económica. Esto tiene implicaciones significativas, como la aplicación de ventajas fiscales para pymes, la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio y bonificaciones en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. En este articulo, abordamos la relevancia de esta consideración fiscal y sus implicaciones.

Definición de Actividad Económica según la Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS)

El artículo 5 de la Ley 27/2014 (LIS) define la actividad económica como la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En el caso del arrendamiento de inmuebles, se considera que existe actividad económica cuando se emplea al menos una persona con contrato laboral a jornada completa para gestionar los arrendamientos.

Diferenciación entre Sociedades Patrimoniales y Sociedades con actividad económica

Esta definición permite diferenciar a las sociedades meramente patrimoniales de aquellas cuya actividad principal es el arrendamiento de inmuebles. Esta distinción tiene implicaciones fiscales significativas, incluyendo ventajas fiscales para pymes, exenciones en el Impuesto sobre el Patrimonio y bonificaciones en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Externalización de la gestión del arrendamiento

En la práctica, muchas entidades con patrimonios inmobiliarios significativos optan por subcontratar la gestión a sociedades especializadas en lugar de emplear directamente a trabajadores. La gestión eficiente de estos patrimonios requiere personal especializado.

La DGT ha aclarado que la externalización de la gestión no impide que el titular de los inmuebles desarrolle una actividad económica. En la consulta de fecha 15-02-2024 (CV 0090-24), se analizó un caso donde una entidad con un patrimonio inmobiliario significativo contrató a un gestor profesional externo para encargarse de diversas actividades relacionadas con el arrendamiento.

Análisis de la Consulta de la DGT (CV 0090-24)

Caso: La entidad consultante pertenece a un grupo internacional con una cartera inmobiliaria de más de 720 millones de euros en activos y una superficie de 32.000 metros cuadrados. La gestión de este patrimonio se realiza exclusivamente a través de la externalización, sin empleados propios dedicados a la gestión arrendaticia.

Actividades desarrolladas por el gestor externo

Las actividades gestionadas por el profesional contratado incluyen:

• Asesoramiento y preparación de propuestas para la comercialización, alquiler y gestión de la propiedad.
• Gestión de arrendamientos, incluyendo la elaboración de informes periódicos y la supervisión de pagos y cobros de rentas.
• Asesoramiento en financiación o refinanciación de inmuebles.
• Selección de agentes y asesores cualificados para servicios de arrendamiento.
• Conservación de documentación legal y contratos de arrendamiento.
• Garantizar el cumplimiento de leyes y regulaciones locales.

La DGT concluye que, a efectos del Impuesto sobre Sociedades, la externalización de la gestión no impide considerar que la entidad desarrolla una actividad económica. Este criterio administrativo se alinea con consultas previas, reafirmando la validez de esta interpretación.

Implicaciones Fiscales

Aplicación en el Impuesto sobre Sociedades

La correcta calificación de la actividad como económica permite a las entidades beneficiarse de tratamientos fiscales específicos para empresas que desarrollan actividades económicas. Esto incluye posibles ventajas en la determinación de la base imponible y la aplicación de deducciones y bonificaciones.

Repercusiones en el Impuesto sobre el Patrimonio

Las sociedades cuyo principal activo son inmuebles en arrendamiento pueden beneficiarse de la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio, siempre que se cumpla con la consideración de actividad económica.

Impacto en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones

La consideración de actividad económica puede también influir en la aplicación de bonificaciones en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, lo que resulta relevante en la planificación sucesoria.

Recomendaciones y consideraciones finales

1. Es recomendable que las entidades evalúen su estructura de gestión del arrendamiento para asegurar que cumplen con los requisitos para ser consideradas como desarrolladoras de una actividad económica, ya sea mediante la contratación directa de personal o la externalización.
2. Es fundamental mantener una documentación exhaustiva que justifique las decisiones de externalización y la naturaleza económica de la actividad. Esto incluye contratos con gestores externos y reportes de actividades realizadas.
3. Se aconseja contar con un asesoramiento fiscal y legal continuo para asegurar el cumplimiento normativo y optimizar la carga tributaria.

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