Gestión fiscal autoconsumo en la actividad promotora

Si su empresa promotora inmobiliaria tiene viviendas que no ha logrado vender y está considerando alquilarlas, es crucial entender cómo hacerlo sin incurrir en elevados costes fiscales. A continuación, le explicamos cómo actuar para optimizar la gestión fiscal en el alquiler de viviendas no vendidas.

Si su empresa ha construido viviendas que no han sido transmitidas y decide ponerlas en alquiler para obtener rentabilidad, es imprescindible comprender las consecuencias fiscales de dicha decisión. En particular, deben prestar atención a la exención de IVA aplicable al alquiler de viviendas a particulares y cómo esta puede resultar en un coste fiscal significativo para su empresa.

Autoconsumo y sectores diferenciados

Cuando su empresa decide alquilar viviendas que no se han vendido, se generan dos actividades distintas, cada una con implicaciones fiscales específicas:

1. Promoción inmobiliaria (actividad no exenta de IVA): Aquí se repercutirá IVA.
2. Alquiler de viviendas (actividad exenta de IVA): No se repercutirá IVA.

Estas actividades se clasifican en diferentes categorías del CNAE (411 para promoción inmobiliaria y 682 para alquiler de viviendas), aplicándose el Régimen de sectores diferenciados.

Autoconsumo y venta interna

Al alquilar viviendas, su empresa deberá realizar una «venta interna» y emitir una factura consigo misma, repercutiendo IVA sobre el valor de las viviendas, que se considerará soportado por el sector de «alquiler» y no será deducible.

Por ejemplo, si alquila dos viviendas con un valor contable total de 200.000 euros, deberá ingresar en Hacienda un IVA de 20.000 euros (10%).

Estrategias para minimizar costes fiscales

Existen alternativas para evitar los costes fiscales asociados al autoconsumo:

1. Alquiler con opción de compra:
   • Las viviendas permanecen en el sector de «promoción», evitando el autoconsumo.
   • La venta posterior mantendrá el carácter de primera entrega y seguirá tributando por IVA, incluso si el alquiler dura más de dos años.
2. Alquiler con servicios hoteleros:
   • Esta actividad repercute IVA y no genera autoconsumo
   • No se clasifica como sector diferenciado.

Para evitar costes adicionales al vender las viviendas:

• Antes de dos años: La venta se considera primera entrega y tributa por IVA.
• Después de diez años: La venta está exenta de IVA.
• Entre el segundo y el décimo año: Se aplica la «regularización por venta de bienes de inversión», devolviendo el IVA soportado en la construcción en proporción a los años restantes para completar diez años.

Cambios en la base imponible del IVA por autoconsumo

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha modificado su criterio sobre la base imponible del IVA en autoconsumo de bienes, según su resolución del 17 de abril de 2024. La base imponible debe ser el precio de compra o el precio de coste, excluyendo el valor de bienes o servicios por los que se hayan soportado cuotas de IVA no deducidas.

• Precio de compra: Valor residual de los bienes en el momento de su destino.
• Precio de coste: Incluye todos los costes soportados, excluyendo cuotas de IVA no deducidas.

 

Para alquilar viviendas sin incurrir en elevados costes fiscales, su empresa debe evaluar cuidadosamente las implicaciones fiscales de las distintas opciones de alquiler y considerar las alternativas mencionadas. Además, es fundamental cumplir con la nueva normativa del TEAC sobre la base imponible del IVA en autoconsumos de bienes.

Estamos a su disposición para ofrecer el asesoramiento necesario para optimizar la gestión fiscal de sus actividades inmobiliarias.