Gastos deducibles en el IRPF al cambiar la hipoteca de un inmueble arrendado

¿Sabías que puedes deducir algunos gastos al cambiar la hipoteca de un inmueble arrendado? Si eres propietario de un inmueble alquilado y estás pensando en cambiar las condiciones de tu préstamo hipotecario, este artículo te ayudará a entender qué gastos puedes deducir en tu declaración del IRPF. ¡Sigue leyendo para no perder detalle!

Consulta vinculante V2165/2024: Contexto y análisis

La optimización fiscal es clave para cualquier propietario que busque maximizar el rendimiento de sus inmuebles arrendados. La Dirección General de Tributos (DGT) ha aclarado, mediante la consulta vinculante V2165/2024, qué gastos pueden deducirse al cancelar un préstamo hipotecario y sustituirlo por otro con mejores condiciones financieras.

El 9 de octubre de 2024, la DGT publicó la consulta que analiza el caso de una contribuyente propietaria de un inmueble arrendado. En este contexto, la propietaria planea cancelar su préstamo hipotecario y contratar uno nuevo con una entidad bancaria diferente, lo que genera los siguientes gastos:

• Comisiones bancarias por la cancelación anticipada del préstamo actual.
• Gastos de notaría y registro relacionados con la cancelación de la hipoteca.
• Costes de tasación del inmueble para formalizar el nuevo préstamo.

La cuestión principal es si estos gastos son deducibles como parte de los rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF. Según la Ley del IRPF, aquellos gastos necesarios para la obtención de rendimientos íntegros del capital inmobiliario pueden deducirse.

Gastos deducibles al cambiar la hipoteca de un inmueble arrendado

Según la normativa vigente, aquellos gastos necesarios y directamente relacionados con la cancelación del préstamo hipotecario existente y la formalización de uno nuevo son deducibles siempre que cumplan con ciertos requisitos. A continuación, detallamos los principales gastos deducibles y las condiciones que debes tener en cuenta.

1. Comisión por cancelación anticipada

Este gasto es deducible siempre que esté directamente vinculado a la cancelación del préstamo hipotecario asociado al inmueble arrendado.

2. Gastos notariales y de registro

Los costes de notaría y registro necesarios para cancelar la hipoteca actual también se consideran deducibles.

3. Costes de tasación del inmueble

Es imprescindible realizar una nueva tasación para formalizar el nuevo préstamo. Estos gastos son deducibles si la finalidad del préstamo es exclusivamente la amortización del anterior.

Nota importante: Los gastos no relacionados directamente con la obtención de ingresos, como los gastos de apertura del nuevo préstamo, no son deducibles.

Requisitos para deducir los gastos en el IRPF

Para garantizar la deducibilidad, es fundamental cumplir con estas condiciones:

1. Destino exclusivo del nuevo préstamo: El préstamo debe utilizarse exclusivamente para cancelar el anterior y estar vinculado directamente al inmueble arrendado.
2. Justificación documental: La operación debe estar respaldada por documentos, como:
   • Contratos del nuevo préstamo.
   • Facturas de notarios, bancos y tasadores.
   • Extractos bancarios que acrediten la finalidad del nuevo préstamo.

Ejemplo práctico de deducción de gastos

María es propietaria de un apartamento arrendado en Madrid desde 2018. Este inmueble genera rendimientos íntegros anuales de 12.000 euros. Para reducir costes, María decide cancelar su préstamo hipotecario actual, que tiene un saldo pendiente de 80.000 euros, y contratar uno nuevo con mejores condiciones financieras.

Gastos incurridos:

• Comisión bancaria por cancelación anticipada: 800 euros.
• Gastos notariales y de registro: 600 euros.
• Coste de tasación del inmueble: 300 euros.
• Gastos de apertura del nuevo préstamo: 500 euros.

Cálculo de los gastos deducibles:

• Comisión por cancelación anticipada: 800 euros → Deducible.
• Gastos notariales y de registro: 600 euros → Deducibles.
• Coste de tasación: 300 euros → Deducible.
• Gastos de apertura: 500 euros → No deducibles.

Total de gastos deducibles: 1.700 euros.

Resultado final: María podrá deducir los 1.700 euros como gastos de financiación en su declaración del IRPF, siempre y cuando conserve la documentación que justifique la operación.

María deberá conservar los siguientes documentos para acreditar la deducibilidad de los gastos:

1. Contrato del nuevo préstamo hipotecario.
2. Justificante de la transferencia utilizada para cancelar el préstamo inicial.
3. Facturas emitidas por la entidad bancaria, el notario y el tasador.
4. Extractos bancarios que muestren el uso exclusivo del nuevo préstamo para amortizar el anterior.

La consulta vinculante V2165/2024 deja claro que los gastos asociados a la cancelación de un préstamo hipotecario y la formalización de uno nuevo son deducibles en el IRPF, siempre que estén directamente relacionados con el inmueble arrendado. Para garantizar el cumplimiento de los requisitos fiscales, documenta adecuadamente todos los gastos e infórmate antes de realizar la operación.